城市生变，这些二线城市到底如何买？

滨江1913，放在什么时候都是一个标志性事件。

然而现在呢，不止政策的放松，还有限价的放松，有些地方甚至不限价。

从9970-不限价，从中到底经历什么？

这个是限价变化表，我们不妨来看：

2017年梅溪湖一期9970,2023年13500，上涨了3530元/㎡

2017年高铁新城9970，2023年14000，上涨了4030元/㎡

2018年滨江11500，2023年14000，再到2023年不限价，这也意味着没有上限……

2017年以后的长沙真的没有闲着，曾经闭着眼睛就可以去买的长沙，逐渐在消失。

为什么？

这不，2023年第一次土拍，限价的地块越来越少，不限价的地方越来越多。

属于长沙楼市的新时期已经到来，分化将会越来越深刻。

那么到底如何买呢？喏，可以看下面这张图：

哪里比较贵，哪里的价值就会相对大一些。

经过这波，你会发现主城依旧是抗打的。长沙留给刚需的时间真的不多了。

滨江，梅溪湖，芙蓉广场，五一广场，如果你有机会进，就优先选择。

对于梅溪湖二期，南部新城，会展，空港，丁字，高铁西这些区域尽量不要去碰。

有些规划看着是很宏伟，很牛逼，但是我们一定要买，看得见的，能够落地的。

最典型的就是实实在在的一条地铁线，就胜过划在宏伟概念里的任何东西。

不限价的长沙，有机会，有深坑，需要擦亮眼睛去看，默默上涨的状态也迎来转折！

2

合肥这几年不管是城市的口碑还是楼市，在二线城市中也是比较亮眼的。

直接看这一张图：

关于合肥的事迹，在当时是热火朝天。

科大讯飞，京东方，新能源汽车等等，太多的溢美之词，不再过多的说。

我们来看合肥的GDP，2023年10045.72亿元，直接破万亿。

在这个过程中，合肥的房价让同一时期的其他二线城市不得不佩服。

截止到目前为止，合肥的房价已经上涨了两个阶段。

一个是2016年，一个是2023年，这两个关键的年份，成就了现在只有两个阶段的房价。

可以看第一个阶段的房价：

那么当下的合肥是怎样的境况呢？一张图告诉你：

图片上的黄色的版块，高新，省府，政府东，淝河，四个区域是摇号楼盘比较多的区域的。

为什么？倒挂，位置不错。

在这种情况下，需要提高首付比例，提高买房门槛，并且中签率低。

但是这个时候相对2016年，2023年的合肥，不用茶水费，不用找关系，只要你去买达到标准，你就有买的概率。

所以，有时候你说合肥的市场火吗？

火，高新区，政务东一些有价值的楼盘，中签率并不高。

你说合肥市场不火吗？也可以说不火。

有些摇号楼盘中签率在扩大，有些开发商为了制造摇号火热的景象只推出几十套房子去卖，冻资也只是正常的首付而已。

除此外，各种手段制造楼盘很火的景象。

其实，真实摇号的版块，是市场的需求所致，是用脚投票的结果。所以在未来的合肥，分化将会持续。

所以，要学会擦亮自己的眼睛，尽量不要去买肥东，肥西，新站，瑶海，东部新城这些区域的楼盘。

同样的价格，一定要买最具有价值的。

3

对比，武汉，合肥和长沙这几个城市，长沙的房价依旧是最低的，但是第二就要属于郑州了。

我们来看郑州的历程，回过头来，你会发现从2016年以后到现在郑州算的上大涨幅的只有2016-2017年这两年，房价上涨是比较明显的。

2018年到现在基本上是盘整的状态，在这种情况下，分化是非常明显的。

我们对比5年前的房价，你会发现有一些版块是上涨比较多的：

在这里，你会发现上涨的：高新老城，象湖片区，北三环片区，东站，管南环内等等。

这些片区基本上是围绕东区以及外溢区域。

你要是说郑州没有涨幅，这些版块的门槛确实在提升。

但是你要是郑州下降厉害，也有：

近远郊的一些区域以及项目，从1万多到9字头，从9字头到6字头，也实实在在的在下降，比如二七四环外，绿博这些区域最为典型。

而在当下分化更为深刻，已经细分到楼盘：

现在的郑州学区相对热，一些刚需的项目也开始收回优惠，甚至绑定车位，刚需买房比较难。

那么当下的郑州到底如何选？

荥阳，洞林湖，南龙湖，绿博对于很多人来说是需要放弃的。

郑州的价值信仰就是郑东新区，这一点儿从未改变。

所以我们买房，高铁片区，龙子湖，金水北，经开老城，管南环内，以及个例高新老城都是可以购买的。

明白一点儿：越是靠近核心，价值越大。

4

地域性非常强烈的武汉

在武汉买房，各自都有自己生活的小圈圈。

调研期间，跟本地的圈内朋友聊天，听了我的描述，也表示很理解。

武汉有3镇，买房地域性武昌大于汉口大于汉阳。

不是本地人，关注资产的人，武汉就有一个大的IP光环，那就光谷。

所以，你对外地人讲后湖，讲白沙洲，讲四新需要很大的精力去讲，然后他们听的晕晕乎乎，不是很好理解。

但是，滨江和光谷，不用介绍，就直接立马懂。

为什么说这么多？

就是想说一点儿：

武汉真的很大，武汉的选择很多，首付10万能买到，首付100多万也能买到。

不用惊讶，他们买的就是同一个武汉，只不过是位置不同而已。

不妨，我们来看这个首付地图：

（点击查看高清大图）

在当下，你会发现，武汉楼市也有不少新奇的玩意。

这么大的武汉，直接二环限购，没有资格不要紧，可以先上车后补票，来签个承诺办，啥时候时间到了再付首付。

为了去库存，浑身都在使劲！只要你想，你就可以买。

除此以外，首付分期，优惠扑面而来，相对于之前武汉的房价已经回落10%-20%。相对于2017年的武汉又是一番景象。

现房，准现房，是常态，2025年交房的就很少，即使滨江的一些楼盘。

武汉，行情对于它来说并不是说来就来。

对于武汉来说，到底要如何买？

1.5万以下的依旧不要碰，特别是蔡甸，军山，空港，盘龙山，长江新区等等，基本上都是地缘支撑，刚需是很难外溢去那里的。

毕竟被二环拦截一波，三环拦截一波，剩下的真的很少了。

有价值的区域，其实很简单，就是二环限购圈内，在限购圈内，基本上不会有太多的坑，最多可能有些楼盘是贵的。

当然光谷是个例外，对于现在的光谷来说，一旦中心城的房价超过2.5万，不如去光谷老城去买2.6,2.7万的成熟区域的房子了。

再往外延伸，其实环线的建立，也就是地铁12号线，也让大家可以买的地方又往外扩。

后湖，白沙洲，南湖，国博城等等，但这些版块和区域就要挑楼盘，挑选有价值。

5

你会发现，武汉底子厚，依旧是中部的老大，合肥趁着长三角也是风生水起，长沙房价低让不少城市的人羡慕等等

但是每个城市都有每个城市的问题，比如合肥刚需买房成本高，长沙装修确实很难，郑州……

所以，如果你坚定的在这些城市，特别是地缘，你要清楚，站稳当下城市，你才有往上走的可能，比如长三和珠三。