房地产大宗交易流程及技巧

房地产大宗交易流程及技巧？

大宗物业的交易基本分为两种类型，项目公司股权转让和资产转让，其中，股权转让占大多数（我大概做过7、8个物业交易吧，其中只有一个是资产转让）。

资产转让涉及的税费很多，主要是契税、土地增值税（累计税率，计算非常复杂，一般需要请税务局的工作人员帮忙测算）、印花税。其中，土地增值税一项一般而言金额最大，最为重要。

股权交易基本没有税费（只有极个别不发达地区，要求缴纳土增税），只用交印花税就行，这也是为啥大家都选用股权交易。

那什么情况下不得不选用资产交易呢？一般主要是2类型原因，1）项目公司有其他无法剥离资产；2）项目公司法律上历史沿革有瑕疵风险。

最后，股权交易的对价并非物业价值，物业价值是EV（enterprise value），需要根据项目公司届时的资产负债表调整成为（equity value），其实就是调整net debt一项。