定金民法典定金的法律效力、适用范围及相关常见问题解答

【定金民法典】定金的法律效力、适用范围及相关常见问题解答

定金是合同担保的一种形式，属于《中华人民共和国民法典》规定的合同保全措施。在签订合同并支付定金时，定金的法律效力主要体现在：如果一方违约，另一方有权适用定金罚则。即支付定金的一方违约，无权要求返还定金；收受定金的一方违约，应当双倍返还定金。

定金的适用范围广泛，常见于商品房买卖、二手房交易、车辆购买、租赁合同、定作合同等多种民事法律关系中。了解定金的规定，有助于在交易中保护自身合法权益，避免不必要的纠纷。

一、 定金的法律定义与性质

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，“约定交付定金作为债权担保的，债务人不履行债务的，或者履行债务不符合约定的，应当按照约定适用定金罚则；收受定金的一方不履行债务的，或者履行债务不符合约定的，应当双倍返还定金。”

由此可见，定金具有以下法律性质：

• 担保性： 定金是为担保合同履行而支付的款项，具有一定的担保功能。
• 预付款性质（非必然）： 在某些情况下，定金可能包含一部分预付款的性质，但其主要目的仍是担保。
• 惩罚性： 定金罚则赋予了定金惩罚性的后果，旨在约束双方当事人履行合同义务。

二、 定金的适用范围

定金的适用范围非常广泛，只要是具有担保性质的约定，都可以涉及定金。在日常生活中，常见的适用场景包括但不限于：

• 房地产交易：
  • 商品房预售/销售： 购房者在签订购房合同前，向开发商支付一定数额的款项作为定金，以锁定房源。
  • 二手房交易： 买卖双方在签订房屋买卖合同前，买方支付一定数额的款项给卖方或中介机构作为定金。
• 车辆购买： 消费者在购买汽车、摩托车等车辆时，通常需要支付一部分款项作为定金，以确保车辆的预订和购买。
• 租赁合同： 在房屋租赁、车辆租赁等合同中，承租人可能需要向出租人支付定金，以表示租赁意向并担保租赁合同的履行。
• 定作合同： 例如，委托加工定制物品，委托方可能需要先支付定金，以启动制作过程。
• 服务合同： 在一些金额较大、周期较长的服务合同中，也可能约定支付定金。
• 培训合同： 报名参加培训课程时，有时需要支付定金。

需要强调的是，并不是所有预付款性质的款项都构成定金。 只有当当事人明确约定该款项为“定金”，且该约定符合法律规定时，才能适用定金罚则。

三、 签订定金协议的注意事项

在支付或收取定金时，务必仔细审查并明确以下事项，以避免后续纠纷：

• 明确“定金”字样： 协议中必须明确写明“定金”字样。如果仅写“订金”、“预付款”、“保证金”等，根据《民法典》的规定，这类款项可能不具有定金的担保和惩罚性质，仅仅是预付款。
• 定金金额的限制： 《民法典》第五百八十七条规定：“定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”因此，在签订合同时，应注意定金金额的比例。
• 合同主体的明确： 确保定金合同的签订方是合同的当事人，并具备相应的民事行为能力。
• 合同标的物的明确： 如果是买卖合同，应明确约定标的物的名称、型号、数量、质量、价格等。
• 履行期限和方式： 明确主合同的履行期限、地点和方式，以及定金的支付方式和时间。
• 违约责任的清晰约定： 除了适用法定的定金罚则外，也可以对其他违约情形作出更详细的约定。
• 书面形式： 定金协议最好采用书面形式，以便留存证据。

四、 定金罚则的适用情形

定金罚则是在一方当事人违约时适用的，具体有两种情形：

1. 支付定金一方违约

当支付定金的一方（例如购房者）未能按照合同约定履行义务，或者履行不符合约定，导致合同无法继续履行时，收受定金的一方（例如开发商）有权不予退还定金。

例如：

• 购房者在支付定金后，因自身原因不想购买该房屋。
• 买家在二手房交易中，未能按照约定在指定日期前支付剩余房款。

在这种情况下，支付的定金将作为对违约方的一种惩罚，同时也是对守约方因此遭受的损失的一种补偿。

2. 收受定金一方违约

当收受定金的一方（例如开发商）未能按照合同约定履行义务，或者履行不符合约定，导致合同无法继续履行时，收受定金的一方需要双倍返还定金。

例如：

• 开发商在收取定金后，将房屋出售给他人，导致无法按约履行合同。
• 卖方在收取定金后，反悔不愿出售房屋。

在这种情况下，收受定金的一方需要向支付定金的一方返还其收受的定金金额，并额外支付与定金等额的款项，总计为双倍定金。

五、 定金与诚意金、订金、履约保证金等的区别

在实际交易中，人们常常会将“定金”与其他一些类似名称的款项混淆，但它们的法律效力可能存在巨大差异。

• 诚意金/意向金：

  诚意金通常是指为了表达购买意向或合作意愿而支付的款项。其性质更多的是一种意向的表达，通常不具备担保性质，也无法律上的惩罚性。如果交易不成，诚意金一般是可以退还的。

• 订金：

  “订金”在实践中常被理解为预付款，表示对交易的初步约定。根据《民法典》的规定，它不具备定金的担保效力。如果交易不成，订金一般是可以退还的。只有当合同明确约定“订金”具有定金的性质和法律后果时，才可能被认定为定金。

• 履约保证金：

  履约保证金是为了担保合同的履行而交付的款项。如果合同履行完毕，保证金应当退还；如果合同一方违约，则保证金可以被用来弥补守约方的损失，但其性质和适用规则可能与定金罚则有所不同，需要具体合同约定。

核心区分点在于当事人是否明确约定为“定金”，以及该约定是否符合法律规定。 法律实践中，对于约定是否构成定金，法院会根据合同的实际情况，结合文字表述、交易习惯等因素综合判断。

六、 定金罚则与违约金、定金并用的情况

根据《民法典》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金罚则，但不得同时适用。也就是说，如果合同中同时约定了违约金和定金，当发生违约时，守约方只能选择其中一种救济方式，例如：

• 支付定金的一方违约，对方可以选择没收定金，或者要求支付约定的违约金。
• 收受定金的一方违约，对方可以选择要求双倍返还定金，或者要求支付约定的违约金。

需要注意的是： 如果违约金的数额已经足以弥补守约方的损失，守约方则不能再主张定金罚则。反之亦然。

七、 定金的退还情形

并非所有情况下支付的定金都会被没收。以下一些情形下，定金应当退还：

• 合同未成立： 如果双方当事人对合同的主要条款未能达成一致，合同根本未成立，则所支付的定金应当退还。
• 合同无效： 如果签订的合同本身是无效的，则定金的约定也随之无效，应当退还。
• 因不可归责于双方当事人的原因导致合同无法履行： 例如，因自然灾害、政府行为等不可抗力导致合同无法履行，此时定金通常应当退还。
• 双方协商一致解除合同： 如果双方协商一致解除合同，并且对定金的处理有明确约定（例如协商退还），则应按约定执行。
• 合同目的已实现： 在某些情况下，如果合同的主要目的已经实现，即使合同尚未完全履行完毕，定金也可能被视为已履行合同的证明，可根据具体情况协商处理。
• 合同约定定金可退还的： 如果合同中有明确约定，在某种特定情况下定金可以退还，则应遵照执行。

八、 常见问题解答

问： 我交了“订金”，但是后来不想买了，对方说不能退，怎么办？

答： “订金”在法律上通常被视为预付款，而非定金。除非合同明确约定“订金”具有定金的性质和法律后果，否则您有权要求退还。对方不能以此为由没收。

问： 我交了定金，但卖家反悔不卖了，他只愿意退还定金，我可以要求他双倍返还吗？

答： 可以。根据《民法典》规定，收受定金的一方违约，应当双倍返还定金。您有权要求卖家退还您支付的定金，并额外支付与定金等额的款项。

问： 我支付的定金超过了主合同标的额的百分之二十，合同不成，我能要回超过部分的款项吗？

答： 可以。根据《民法典》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。您有权要求退还超过部分的款项。

问： 我和对方约定了定金，也约定了违约金，现在对方违约了，我可以同时要求他双倍返还定金和支付违约金吗？

答： 不可以。根据《民法典》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金罚则，但不得同时适用。

问： 我支付的定金，能否抵作房款？

答： 这需要看合同的具体约定。如果合同明确约定定金可以抵作房款，那么在支付剩余房款时，可以直接从中扣除。如果没有约定，定金的性质是担保，不直接抵作房款。

问： 签订定金协议时，是否有必要去房管局备案？

答： 在房地产交易中，签订定金协议本身并不强制要求去房管局备案。但是，为了更好地保障您的权益，建议在支付定金后，尽快签订正式的购房合同，并在合同中明确约定定金的处理方式。部分地区的房管部门可能会对定金协议进行网签备案，以防范风险。

问： 我支付了定金，但合同因对方原因未能签订，我能否要求赔偿其他损失？

答： 如果合同因收受定金一方的过错导致未能签订，您除了可以要求双倍返还定金外，如果您的其他损失（例如因此产生的交通费、住宿费等合理费用）能够证明是因对方违约直接造成的，也可以依法要求对方赔偿。但这需要您提供相应的证据。

问： 我签订了房屋认购协议并支付了定金，但后来发现开发商的宣传资料存在虚假信息，我可以退还定金吗？

答： 如果开发商的宣传资料存在虚假信息，误导了您签订认购协议并支付定金，您有权要求退还定金，甚至可以解除合同并要求赔偿损失。这属于开发商的欺诈行为。

问： 口头约定的定金有效吗？

答： 《民法典》规定，定金合同自实际交付定金时成立。虽然口头约定定金在交付定金时成立，但鉴于定金涉及金额较大，且关系到双方的重大利益，强烈建议采用书面形式签订定金协议，明确各项约定，以避免日后产生争议时难以举证。

总结

定金作为一种重要的合同担保方式，在《中华人民共和国民法典》中有明确的规定。理解定金的法律效力、适用范围以及相关的注意事项，对于保障交易安全、维护自身合法权益至关重要。在进行涉及定金的交易时，务必审慎行事，明确约定，并保留好相关证据，以应对可能出现的风险。